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Dictionnaire de l'immobilier
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Acte authentique :
Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être
publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers,
c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnées
dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un
acte authentique.
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Acte sous seing privé :
Acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir
d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable
ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif. L'acte
sous seing privé est courant en matière de location.
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Administrateur de biens :
Professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le cadre
d'un mandat.
On distingue :
•la gestion d'immeubles en copropriété où le gestionnaire occupe la fonction
de syndic,
• la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires où le gestionnaire
s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers, paiement des charges,
entretien, réparations....
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Agence immobilière :
Terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer
ses services et moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers
: vente et location, conseil en matière d'achat, estimation de biens...
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Agent commercial :
Il s'agit d'un représentant qui intervient à titre indépendant, sans lien de subordination
ni garantie, au nom et pour le compte de la personne qu'il représente. Ce statut
étant plus souple que le statut salarial, il est encore largement utilisé dans
le domaine de la négociation immobilière.
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Agent immobilier :
Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors
de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles,
de fonds de commerce, de terrains...
Attention : l'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose
à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation
de service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties
financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970.
Par comparaison, la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte
de garantie.
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Assemblée générale de copropriété :
R éunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété . Elle
vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées,
font l'objet d'un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins
une fois par an en assemblée générale.
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Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) : Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle,
les agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de biens... doivent
être assurés contre les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à
des tiers.
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| B
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Bail
:
Document
définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire.
Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent
de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code
civil. On les appelle aussi "contrats de location".
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Bailleur
:
Propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.
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Bail commercial :
Contrat de location portant sur un local dans
lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et
ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum.
Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.
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Bail d'habitation :
Contrat de location portant sur un local à
usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La
plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant
aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les
Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur
trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec
un préavis de 3 mois.
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Bail professionnel :
Contrat de location conclu pour des locaux
exclusivement à usage professionnel c'est-à-dire dans lesquels le locataire
exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins,
dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont régis
par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses
et par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur
trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un
préavis de 3 mois.
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Bien immobilier :
Immeuble, c'est à dire bâtiment,
terrain, fonds de commmerce, part de société immobilière, etc... En fait,
à l'origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris
les arbres et récoltes) et le terrain lui-même, et par extension, les
biens meubles, (c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble
(évier, cheminée, volets...). En principe les immeubles bâtis doivent
avoir fait l'objet d'un permis de construire.
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Bon de visite :
Document par lequel un client d'une agence
immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier
par l'intermédiaire de l'agence.
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| C
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Carte
professionnelle :
Les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière
(agent immobilier, administrateur de biens) doivent posséder une carte
professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque
année. Elle précise le type d'activité : "Transactions sur immeubles
et fonds de commerce" ou " Gestion immobilière". Un
agent immobilier dépourvu de carte professionnelle ne peut exercer son
activité.
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Caution :
Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement
d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, ou le paiement
des loyers en lieu et place du locataire en titre.
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Cession :
Transmission d'un bien
immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit (donation).
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Charges récupérables :
C'est l'ensemble des frais engagés par le
bailleur qu'il peut se faire rembourser par son
locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal.
En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement
énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses
relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au
contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.
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Commission :
Terme désignant la rémunération versée à un agent
immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location,
gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement
posséder un mandat de vente, location ou gestion
pour percevoir une commission. La rémunération des agents
immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit impérativement
figurer dans tous les actes courants.
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Compromis de vente :
Il s'agit d'un avant-contrat
signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing
privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les
deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général
10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte.
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Conditions suspensives :
Contenues dans un avant-contrat (
promesse de vente unilatérale ou compromis),
celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un événement.
Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'événement prévu se
réalisera. Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un
permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne
doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.
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Conseil syndical :
Composé de copropriétaires
désignés par l'assemblée générale, il assiste
le syndic et contrôle sa gestion. Son institution
est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires
la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne
de la copropriété.
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Contrat de location :
Voir bail.
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Copropriétaire :
Propriétaire d'un bien
immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.
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Copropriété :
Situation d'un immeuble qui appartient
à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble
est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le réglement
de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Régime juridique réglementé
par la loi du 10 juillet 1965.
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Dépôt
de garantie :
Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas
d'une location elle est remise au bailleur par le locataire, lors de son
entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition
qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.
Dans le cas d'un avant contrat de vente (promesse
ou compromis), le dépôt de garantie sert à assurer
la signature du contrat définitif dans toute sa conformité (voir aussi
indemnité d'immobilisation).
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| E
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Expert
immobilier :
Professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer,
la valeur
vénale ou locative de biens immobiliers : immeubles d'habitation ou
industriels, fonds de commerce, locaux, etc.... En réalité, l'expertise
immobilière recouvre deux sortes d'activités:
•l'une est réglementée,
il s'agit de l'expertise judiciaire effectuée sur désignation de l'expert
par un tribunal,
•l'autre est libre,
il s'agit des expertises amiables ou conventionnelles.
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Fisc
:
Ensemble
des services chargés d'établir et de percevoir les impôts.
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Fiscal :
Adjectif relatif à l'impôt et au fisc
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Fiscalité :
Règles de perception des impôts.
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Frais d'acquisition :
Ensemble des frais et droits consécutif à
l'établissement d'une vente immobilière. Ils sont
en principe à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition
sont en réalité constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes,
impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part
moins importante, par les honoraires du notaire.
En France, les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un
bien à usage d'habitation (environ 9 à 13%), et pleins lorsqu'il s'agit
d'immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA). Lors de l'achat
dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est dite « sans
frais de notaire », c'est à dire que les frais sont de l'orde de
3%. Un régime spécial existe en Alsace Lorraine et dans certains DOM-TOM.
Exemple : lors de l'achat d'un logement dans l'ancien à Paris, pour un
prix de 1 000 000 Francs, sans l'aide d'aucun prêt, le
vendeur aura à payer des frais d'acquisition s'élevant à environ 75 400 F.,
les honoraires du notaire comptant pour environ 12 250 F. Pour
ce même achat avec un prêt de 800 000 F. avec hypothèque, le
vendeur aura à payer 85 700 F. de frais de mutation, dont 19 100 F
d'honoraires du notaire. Pour connaître les frais d'acquisition afférents
à un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un professionnel.
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Frais de notaire :
Terme impropre, le terme le plus juste est frais
d'acquisition.
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| G
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Garantie
financière :
Elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors
de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs à la gestion
des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un
professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour
tous les agents
immobiliers ou les administrateurs de biens.
Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction
ou la gestion.
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Hypothèque
:
L'hypothèque
sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier.
Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier
de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser
les sommes dues.
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I
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Immeuble
:
Voir
bien
immobilier.
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Indemnité d'immobilisation :
Somme versée par
l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat de vente ( compromis
ou promesse) à titre d'acompte sur le prix de
vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnité s'élève
le plus souvent à 10 % du prix de vente du bien.
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Indivision :
Situation d'un bien détenu par plusieurs personnes
sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de l'achat en commun
d'un logement, d'une succession tant que la répartition des parts entre
les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution
de société.
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| L
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Location
:
Local,
terrain, logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement
d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur,
et le locataire du bien sont liés par un bail
ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par
écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire
et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus
courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est à dire
la location sans fourniture de meubles.
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Location meublée :
Elle concerne tous les types de logements loués
avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante.
Elle engage le bailleur un an au minimum. Le locataire pouvant résilier
à tout moment, suivant les modalités prévues au contrat.
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Locations saisonnières :
Ce sont des locations consenties pour
une courte période, à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les
rencontre dans des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant
une période déterminée. La majorité est meublée.
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Loyer :
Somme versée par le locataire au propriétaire en contre
partie de la jouissance d'un bien immobilier donné
en location
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| M
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Mandat
:
Acte par
lequel une personne ( mandant),
donne à une autre ( mandataire), le pouvoir
d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques,
comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour
les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat
pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
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Mandataire :Celui qui reçoit un mandat.
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Mandant :
Celui qui donne un mandat.
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Marchand de biens :
Commerçant dont l'activité
consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre
ensuite avec l'intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est
pas réglementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de
l'agent immobilier mais connaît un régime fiscal
particulier. Cependant de nombreux marchands de biens réputés exercent
leur activité en réhabilitant des immeubles qu'ils achètent afin de les
vendre rénovés.
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Marchand de listes :
Personne qui recueille des « annonces »
de vendeurs, loueurs, acheteurs ou locataires, et vend ces listes d'annonces
à des candidats à l'achat, la location ou la vente moyennant une contribution
financière. De nombreux abus ont été constatés chez les marchands de listes
: fichiers mal mis à jour, recueil de renseignements non vérifiés, publicité
mensongère. Ces listes sont en général chères et n'offrent aucune garantie
de disponibilité du bien. Elles sont comparables aux annonces de la presse
spécialisée, dont elles diffèrent par un coût bien plus élevé. Depuis
le 1er juillet1995, les vendeurs de listes ou de fichiers doivent être
titulaires de la carte professionnelle délivrée par la préfecture, au
même titre qu'un agent immobilier.
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Notaire
:
Officier
ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole
pour l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification
(vente d'immeuble, contrat de mariage, testament...). Le notaire a également
un rôle de conseil.
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Nue-propriété
:
Terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère
à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise
ni l'usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les impôts et charges
afférent au bien. Par exemple le nu-propriétaire d'un immeuble peut faire
reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre
ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien. Les droits
complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.
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| P
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Particulier
:
Par opposition
à un agent
immobilier un propriétaire, peut procéder de lui même à la vente ou
la location des biens immobilier qu'il possède. De même un particulier
peut être élu syndic bénévole d'une copropriété,
mais ne peut prétendre à être rémunéré comme un professionnel, lors de
l'exercice de cette activité. Dans ce cas l'acquéreur, le locataire ou
les copropriétaires ne bénéficient d'aucune garantie
ni financière ni juridique concernant la gestion, les fonds engagés, la
rédaction des actes, ni la bonne exécution des contrats.
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Promesse de vente :
Avant-contrat signé par
le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier.
Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux
sortes de promesses de vente :
•la promesse unilatérale
de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur,
pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat.
•la promesse bilatérale
de vente (aussi appelée « synallagmatique »), ou compromis
de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur.
Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du
prix de vente) pour garantir l'exécution de l'acte.
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Propriété immobilière :
C'est la possession d'un immeuble, à savoir
: terrain, bâtiment, local, lot de copropriété, part de société immobilière.
En France le propriétaire bénéficie de la toute propriété des biens y
compris du terrain, du sous-sol et de l'espace aérien nécessaire à l'édification
de l'immeuble en fonction des règles d'urbanisme propres à chaque zone
constructible. Les cours d'eau et la mer ne peuvent être propriété privée.
Les berges et les plages sont la propriété des collectivités.
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Règlement
de copropriété :
C'est un document écrit qui régit les droits et obligations des
copropriétaires.
Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert
et si possible du constructeur de l'immeuble. Il définit les différents
lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication
de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de
tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les
parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions
de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle
dans l'immeuble. Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits
et obligations des copropriétaires d'un immeuble
donné.
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| S
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Société
civile immobilière (SCI) :
Il s'agit d'une forme de société ayant un objet immobilier. Exemple : société
civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des
biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant
la durée de construction d'un immeuble). La vente d'une SCI ou la cession
de parts de SCI bénéficie d'un régime fiscal différent de la vente immobilière
ordinaire.
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Syndic
de copropriété :
Représentant de l'ensemble des copropriétaires.
Il est souvent difficile à tous les copropriétaires
d'agir en même temps. Pour les représenter, le syndicat (c'est à dire
l'ensemble des copropriétaires) élit un syndic lors d'une assemblée
générale. C'est généralement un professionnel, qui souscrit les polices
d'assurance, engage le personnel de l'immeuble, exécute les décisions
des assemblées, veille à l'application du règlement
de copropriété, lance les procédures de justice, et de manière générale
assure la gestion courante de l'immeuble. C'est lui qui détient les fonds
de la copropriété et en tient la comptabilité.
Il est donc chargé du recouvrement des charges et s'occupe également du
paiement des fournisseurs. Chaque année, au cours de l'assemblée générale,
il justifie et explique ses comptes. Il peut être élu pour une durée d'une
ou plusieurs années.
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Syndicat des copropriétaires :
C'est une collectivité représentant
l'ensemble des propriétaires d'un immeuble répondant au régime de la copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des
parties communes. Les décisions sont prises par l' assemblée
générale. Lors de l'acquisition d'un appartement dans une copropriété,
l'acheteur devient automatiquement membre du syndicat.
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Usufruit
:
Terme
juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui
qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose, fruits étant ici
pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice...). Il s'agit du droit d'usage
et de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à
un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès
de l'usufruitier. Les droits complémentaires de l'usufruitier sont les
droits du nu-propriétaire.
La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire
et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des
parties (en général le conjoint du défunt) conserve l'usufruit, et les
héritiers directs (en général les enfants) la nue propriété.
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| V
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Valeur
vénale :
valeur marchande d'un bien
immobilier. Prix que le bien immobilier aurait
obtenu s'il avait été mis en vente.
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Vente immobilière :
Transfert de la propriété d'un
bien immobilier. La vente doit toujours faire
l'objet d'un acte notarié pour authentification. En pratique la vente
est précédée par un avant contrat ( promesse de vente
unilatérale ou compromis) généralement établi
par un professionnel.
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Viager :
Contrat de vente d'un bien immobilier
par lequel l'acheteur (appelé le débirentier) verse au propriétaire (le
crédirentier), durant toute la durée de vie de ce dernier, une rente appelée
aussi « arrérage » (ou rente viagère). En plus de cette rente
viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds,
dite « bouquet », largement inférieure au prix réel du bien
et venant en déduction du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet
et celui de la rente sont calculés en fonction de trois paramètres : la
valeur vénale du bien, l'espérance de vie du crédirentier
et le taux de rendement supposé du capital investi. Il est préférable
de faire appel à un spécialiste pour la vente en viager.
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